PRAXISWISSEN
Immobilien-Cashflow berechnen: Was bleibt von der Miete?
Eine hohe Miete allein sagt wenig darüber aus, wie viel Geld dir monatlich bleibt. Der Cashflow zeigt den geplanten Überschuss oder Zuschuss nach den laufenden Auszahlungen.
Cashflow Schritt für Schritt berechnen
Für einen vereinfachten Monatsplan rechnest du: Mieteinnahmen plus Nebenkostenvorauszahlungen minus laufende Betriebskosten, eigene Verwaltung und Erhaltung, geplante Rücklagen und die gesamte Darlehensrate. Sind umlagefähige Kosten bereits in der Rechnung enthalten, erfasse sie nicht nochmals. Der Planwert ersetzt nicht den Abgleich tatsächlicher Kontobewegungen.
Beispiel: 1.000 Euro Kaltmiete
Bei 1.000 Euro Kaltmiete, 150 Euro eigenen laufenden Kosten, 100 Euro geplanter Rücklage und 600 Euro Kreditrate verbleiben im vereinfachten Beispiel 150 Euro pro Monat vor Steuern. Nebenkostenvorauszahlungen und zugehörige Kosten werden hier als ausgeglichen angenommen. Leerstand, Sonderumlagen und größere Reparaturen können den Betrag verändern.
Warum Tilgung und Steuerergebnis getrennt bleiben
Tilgung ist eine Auszahlung und senkt den verfügbaren Cashflow. Gleichzeitig sinkt die Restschuld. Zinsen und Tilgung dürfen deshalb weder gleichgesetzt noch beim Vermögensaufbau doppelt gezählt werden. Das steuerliche Ergebnis folgt eigenen Regeln, unter anderem zu Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und AfA.
Zinsänderungen und Leerstand durchspielen
In der Mietvero-Übersicht kannst du den Zins im Modell verändern und sehen, wie sich der verfügbare Cashflow entwickelt. Eine weitere Modellrechnung berücksichtigt Mietausfall und Reparaturen. Diese Szenarien verwenden deine Eingaben und ausdrücklich angezeigte Annahmen; sie sind keine Prognose und ändern deinen Kreditvertrag nicht.